<<<ps. 本篇因"國土計畫土地使用管制規則草案"又不斷修改之因 , 已不具參考價值。但為記錄過程所以未予以刪除，流覽時請予以留意本文已不具時效性。待草案確定後會再另寫 !!!>>>
壹、前言 我國國土依現行制度區分為都市土地、非都市土地、國家公園土地三種，分別依都市計畫、非都市土地使用管制規則及國家公園法予以管制。
而其中最受爭議的是非都市土地，雖有訂定非都市土地使用管制規則（區分11種分區、19種用地）加以管制，但因編定之時時間緊迫，均以現況編定（即以現在做何使用就做何編定）缺乏整體土地使用規劃，加上區域計畫法採開發許可制（需用土地人可提開發計畫變更使用分區）導致非都市土地的使用泛濫，雜亂無章，日積月累造成國土不可磨滅的破壞。
因此，為因應氣候變遷，確保國土安全，保育自然環境與人文資產，促進資源與產業合理配置，強化國土整合管理機制，並復育環境敏感與國土破壞地區，追求國家永續發展，而制定了國土計畫法。
然而國土計畫法所訂定的都是屬於整體性、概念性及原則性的規定；對於從事業務性工作的仲介人而言，較為籠統看完國土計畫法之後，依然不知所云，實務上還是無法操作而苦惱緊張不已。其實國土計畫法之相關子法規均已陸續訂定完成，雖然有些仍屬草案，但也積極修訂中。其中較為重要的是國土計畫土地使用管制規則(草案)(詳附件一)、國土功能分區圖繪製及使用地編定作業辦法 (詳附件二)、國土計畫土地使用管制規則容許使用情形表（草案）(詳附件三)、國土計畫使用項目及細目對應之使用地(詳附件四)等。只要弄清楚這些表格的邏輯關係，剩下的工作就是查表而已。
國土功能四大分區再細分19類，搭配22種使用地編定；組合的情形非常多，一定要學會查表找答案。舊制是以使用地編定為管制主軸（即編定是丁建的話，不管是位於哪一分區，建蔽容積都一樣），但新制是以國土功能分區類為管制主軸（即相同使用地編定，在不同分區類有不同的管制強度）。因此一定要自己學會找答案，不要東問西問結果都是錯的，尤其是目前過渡期間，所問答案可能有誤或不確定，因為都還是草案，許多問題學者專家都還在討論中。
貳、國土計畫體系
依國土計畫法§8之規定，國土計畫分兩類（全國國土計畫、地方國土計畫）。
而這兩類具有上下屬性關係，也就是地方國土計畫須依全國國土計畫指導擬定，且不得與全國國土計畫相抵觸。
目前地方國土計畫已於110年4月發布，預計4年後（114年4月）須發布國土功能分區圖並編定使用地；屆時區域計畫及其相關子法不再適用。
參、國土功能分區涵攝現有土地
國土功能分區的劃設原則是依據國土功能分區圖繪製及使用地編定作業辦法 (草案)（詳附件一）劃設完成，目前劃設4大功能分區，細分19種用地，並編定22種使用地。
以下將各分區類涵攝舊制土地概略敘述如下，若要詳細分類標準可參閱國土功能分區圖繪製及使用地編定作業辦法 (草案)。
| 功能分區 | 分類 | 涵攝現有土地 |
| 海洋資源區 | 第一類之一 | 略 |
| 第一類之二 | 略 | |
| 第一類之三 | 略 | |
| 第二類 | 略 | |
| 第三類 | 略 | |
| 國土保育區 | 第一類 | 環境敏感區第一類 |
| 第二類 | 環境敏感區第二類 | |
| 第三類 | 國家公園計畫範圍 | |
| 第四類 | 都市計畫內水源、水庫或風景特定區、經公告水道範圍 | |
| 農業發展區 | 第一類 | 特定農業區 |
| 第二類 | 一般農業區 | |
| 第三類 | 山坡地範圍內農業用地 | |
| 第四類 | 鄉村區周邊與農業生產或生態關聯度高者、原住民聚落 | |
| 第五類 | 都市計畫內農業區面積完整達10公頃且農用八成以上 | |
| 城鄉發展區 | 第一類 | 都市計畫範圍 |
| 第二類之一 | 工業區、鄉村區、特定專用區 | |
| 第二類之二 | 核發開發許可地區、原獎投同意案件、行政院專案核定 | |
| 第二類之三 | 未來劃設將開發之範圍 | |
| 第三類 | 原住民土地劃定之鄉村區 |
◎請見下表（此表是國土計劃土地使用管制規則附表三）
- 注意紅色框四大功能分區少掉了海洋資源區，原因是海洋資源區另有管制規則（受海岸管理法管制）。
- 注意國土保育區原有四類少掉了國三、國四，原因是國三是國家公園計畫範圍，其受國家公園法管制；而國四是都市計畫範圍土地，其受都市計劃管制。
- 注意農業發展區原有五類少掉了農五，原因是農五是都市計畫內農業區，其受都市計劃管制。
- 注意城鄉發展區原有五類少掉了城一、城二之二、城二之三，原因是城一是都市計畫範圍，其受都是計劃管制；而城二之二是專案核准案件，其受專案核定計劃管制；另外城二之三是地方劃為發展預備用地，其暫時管制規則由地方另定。
- 注意藍色框就是22種土地使用編定。
- 本表是各使用地編定於各功能分區類的建蔽率、容積率查詢；而此表未列出者依各管制規則規定。
- 因此若有物件是農二交通用地， 經查表其建蔽率40%、容積率120%。
※ 各功能分區類管制法源匯整如下：
| 功能分區 | 分類 | 管制法源 |
| 海洋資源區 | 略 | 海岸管理法 |
| 國土保育區 | 第一類 | 國土計劃土地使用管制規則 |
| 第二類 | 國土計劃土地使用管制規則 | |
| 第三類 | 國家公園法 | |
| 第四類 | 都市計劃 | |
| 農業發展區 | 第一類 | 國土計劃土地使用管制規則 |
| 第二類 | 國土計劃土地使用管制規則 | |
| 第三類 | 國土計劃土地使用管制規則 | |
| 第四類 | 國土計劃土地使用管制規則 | |
| 第五類 | 都市計劃 | |
| 城鄉發展區 | 第一類 | 都市計劃 |
| 第二類之一 | 國土計劃土地使用管制規則 | |
| 第二類之二 | 依核定計劃 | |
| 第二類之三 | 地方另定 | |
| 第三類 | 國土計劃土地使用管制規則 |
肆、土地使用項目查表邏輯
國土計劃土地使用管制規則將使用項目暨細目管制分為五種（如下表）：
- 「●」代表免經國土計畫主管機關同意使用。
- 「○」代表應經國土計畫主管機關同意使用。
- 符合「一定規模以上或性質特殊土地申請使用許可認 定標準」規定者，應使用申請許可。
- 「╳」代表不允許使用。
- 如容許情形標註「*」符號，代表應符合備註條件才可允許使用。
◎◎下表可查各使用細目在各功能分區中是否被允許使用、是否應經同意使用、是否免經同意使用均可清楚查詢得之。如下表綠框中可知農舍使用項目及細目在各功能分區類中，只要備註條件並經主管機關同意後方可使用，其他查詢依此類推…。
伍、結論
由於國土功能分區類及使用地編定所組合情況較舊制複雜許多 ，只有建立好查表邏輯觀念才能應付新制環境。本文已儘量濃縮重點於實務操作，並避免冗長概念性的論述，希望仲介人對國土計畫的實施能在將來業務上有進一步的幫助。
