新手"不動產經紀人員"該懂的--如何說服客戶簽訂專任委託不動產銷售契約

 如果您是一位不動產經紀人員，可能會遇到這樣的情況：您花了很多時間和精力，為客戶找到合適的買家，協助雙方進行談判，但在最後一刻，客戶卻反悔了，或者轉而和其他經紀人員合作。這種情況對您來說是非常沮喪和不公平的，因為您沒有得到應有的報酬和認可。

    為了避免這種情況的發生，您可以考慮和客戶簽訂一份專任委託不動產銷售契約。這是一種法律文件，規定了您和客戶之間的權利和義務，確保了您在一定期限內是客戶唯一的代理人，並且在交易成功後可以得到相應的佣金。這樣，您就可以放心地為客戶提供專業的服務，而不用擔心被其他人搶走生意。

    但是，如何說服客戶簽訂這樣的契約呢？這可能不是一件容易的事情，因為客戶可能會有各種疑慮和顧慮。例如，他們可能覺得這樣會限制他們的選擇，或者覺得您是在強迫他們做出承諾。因此，在提出這個建議時，需要有一些策略和技巧，讓客戶感受到您的誠意和專業，並且明白這對他們也有好處。以下是一些可以參考的方法：

1. 在建立信任和關係之後再提出。如果您剛剛認識客戶，就急於要求他們簽訂契約，可能會讓他們產生抵觸和不信任的感覺。因此，在提出這個建議之前，需要先花一些時間了解客戶的需求和期望，展示您的專業知識和市場分析，以及您可以為他們提供的服務和價值。當客戶感受到您是一位可靠和有能力的經紀人員時，他們就會更願意聽取您的建議，並且信任您的判斷。
2. 解釋契約的內容和好處。在向客戶介紹契約時，您需要清楚地解釋契約的內容和意義，包括期限、佣金、服務範圍、終止條件等。同時，您也需要強調契約對客戶的好處，例如：

• 可以保證您會全心全意地為他們服務，而不會分散精力去處理其他客戶。
• 可以讓您有更多的自由度和彈性來制定銷售策略和計劃，例如廣告、帶看日、價格等。
• 可以讓您有更多的動力和資源來尋找合適的買家，並且進行有效的談判和交易。
• 可以避免客戶和其他經紀人員發生衝突或爭議，造成不必要的麻煩和損失。

3. 聆聽客戶的疑問和反饋。在介紹契約的過程中，您需要注意客戶的反應和表情，並且及時回應他們的疑問和反饋。您需要尊重客戶的意見和感受，並且用事實和數據來支持您的觀點。您也可以舉一些成功的案例，來說明契約的效果和價值。如果客戶有任何不滿或不理解的地方，您需要耐心地解釋和說明，而不是強行推銷或威脅。您的目標是讓客戶覺得您是在為他們著想，而不是在為自己謀利。
4. 給客戶一些時間和空間。在向客戶介紹完契約之後，您不要急於要求他們立即做出決定，而是給他們一些時間和空間，讓他們考慮和討論。您可以告訴他們，您會在一定的時間後再聯絡他們，並且提醒他們如果有任何問題或需要幫助，可以隨時聯絡您。這樣，您就可以避免給客戶造成壓力或不舒服的感覺，同時也可以表現出您的專業和禮貌。

    總之，說服客戶簽訂專任委託不動產銷售契約是一項需要技巧和策略的工作。您需要在建立信任和關係的基礎上，清楚地解釋契約的內容和好處，聆聽客戶的疑問和反饋，並且給客戶一些時間和空間。如果您能做到這些，您就有更大的機會讓客戶接受您的建議，並且與您建立一個長久而穩固的合作關係。

113年度所得稅規定一覽表，將在114年5月申報所得稅時適用

 以下調整適用113年所得並於114年5月申報之所得稅，112年所得於113年5月申報所得稅不適用喔！請留意！

您是否想了解113年度綜合所得稅及所得基本稅額的相關規定？

本文將為您詳細介紹財政部公告的免稅額、扣除額、課稅級距等重要資訊，並分析其對您的稅負影響，讓您在114年5月申報所得稅時能夠更清楚自己的權益。

    首先，根據所得稅法的規定，每當消費者物價指數較上次調整年度之指數上漲累計達3%以上時，就要按上漲程度調整綜合所得稅的免稅額、標準扣除額、薪資所得特別扣除額、身心障礙特別扣除額、課稅級距及計算退職所得定額免稅之金額。這是為了符合國民經濟情況，減輕納稅人的負擔。由於113年度適用之平均消費者物價指數與111年度適用之指數相較，上漲了5.50%，已達到應調整的標準，因此財政部依法將各項金額調高。預估受益戶數約662萬戶，增加民眾可支配所得新臺幣175億元。

    其次，根據所得基本稅額條例的規定，每當消費者物價指數較上次調整年度之指數上漲累計達10%以上時，就要按上漲程度調整營利事業及個人免依本條例規定繳納所得稅之基本所得額金額、計算基本稅額時基本所得額應扣除之金額及免予計入個人基本所得額之保險死亡給付金額。這是為了符合實際情況，避免因物價上漲而增加納稅人的負擔。由於113年度適用之平均消費者物價指數與103年度適用之指數相較，上漲了12.18%，已達到應調整的標準，因此財政部依法將個人適用之各項金額調高；至於營利事業適用之各項金額則未達到應調整的標準，因此不予調整。詳細金額請參閱附表。

    最後，提醒大家，上述各項金額是按消費者物價指數連動調整，是一種法定的調整機制，不同於一般具有特定政策目的的減稅措施。這些金額將在114年5月申報所得稅時適用，希望大家能夠注意並善加利用。

您是否想知道113年繼承或贈與稅的相關規定？財政部112/11/23公告了一些重要的訊息，讓我們來看看吧！

首先，財政部根據遺產及贈與稅法的規定，每當消費者物價指數累計上漲達10％以上時，就會調整遺產稅、贈與稅的免稅額、課稅級距金額、不計入遺產總額及各項扣除額之金額。這些金額都是以萬元為單位，未達萬元者按千元數四捨五入。

那麼，113年有哪些金額發生了變化呢？根據財政部的公告，113年適用的平均消費者物價指數與上次調整的指數相比，有以下幾個情況：

1. 遺產稅不計入遺產總額及各項扣除額金額：上漲了12.18％，因此進行了調整。這些金額包括被繼承人日常生活必需之器具及用具、職業上之工具，以及被繼承人之配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母扣除額、喪葬費扣除額及身心障礙特別扣除額。詳細金額請參閱附表。
2. 遺產稅及贈與稅免稅額：沒有變化，仍然維持原來的水準。這是因為消費者物價指數的上漲程度未達到應調整的標準。
3. 遺產稅及贈與稅課稅級距金額：也沒有變化，仍然按照原來的級距計算。同樣是因為消費者物價指數的上漲程度未達到應調整的標準。

這些金額的調整，是為了符合國民經濟情況，並非特定政策目的之減稅措施。如果您有113年發生的繼承或贈與案件，請注意這些金額的變動，並依法申報納稅。

以上就是我要分享的內容，希望對您有所幫助。如果您還有其他相關問題，歡迎留言或聯絡我。謝謝您的閱讀！

如何合法減稅？出售房地時的裝修費注意事項

 

如果你想要在出售房地時減少所得稅的負擔，你可能會想到把裝修費用列入可減除成本。

但是，你知道裝修費用要如何認列嗎？

你有沒有準備好足夠的證明文件呢？

如果你不小心虛報裝修費用，可能會面臨嚴重的稅務風險。

        本文將介紹出售房地時裝修費用的相關規定，並提供一個實際案例，讓你了解如何正確申報裝修費用，避免稅務爭議。

根據財政部國稅局的說明，個人出售2016年1月1日以後（適用房地合一課稅新制）取得的房屋、土地，在申報房地交易所得課稅時，持有該房地期間所支付的裝修費，可包含在「可減除成本」中減除。這是因為裝修費用屬於增加房屋價值的支出，因此可以視為取得成本的一部分。不過，這個規定並不是說你可以隨意填寫任何數字，而是必須符合以下兩個條件：

1. 必須有裝修事實，也就是說你真的有對房屋進行改善或維修的行為，而不是虛構或誇大。
2. 必須檢附憑證，也就是說你必須提供足以證明裝修事實和支付金額的文件，例如合約書、估價單、發票、支票、匯款單等。

        如果你沒有遵守這兩個條件，國稅局有權拒絕承認你的裝修費用，並依法核定你的房地交易所得和課稅。甚至，如果國稅局認定你有故意虛報或偽造裝修費用的情形，還可能對你處以罰鍰或刑事處分。以下是一個真實發生的案例，讓我們來看看國稅局是如何處理這種情況的。

納稅人劉先生在2021年12月出售自己在當年6月取得的房屋、土地，在申報個人房地合一稅時，出示估價單和統一發票列裝修費新台幣200萬元。劉先生聲稱他在購入房屋後，對房屋進行了大規模的整修，包括更換廁所設備、水電管線、牆壁和地板等。他還拿出了幾張裝修後的室內照片，看起來很漂亮。

        但是國稅局要求劉先生出示裝修契約和給付證明，他卻只能拿出一張沒有任何細節的估價單和一張沒有記載工程地址和內容的發票。國稅局覺得這些文件不足以證明裝修事實和支付金額，於是另請新買方說明，交屋時房屋究竟有無裝修？買方表示交屋時其實只有冷氣機、床板及床墊這類基本傢俱，並沒有看到任何裝修的痕跡。買方還拿出了交屋時的照片，和劉先生拿出的裝修照片完全不同。

        國稅局認定劉先生有虛報裝修費用的情形，依法剔除裝修費200萬，核定補徵45%共90萬，還得另裁處罰鍰。劉先生後悔不已，但已經無法挽回。

從這個案例中，我們可以看出，如果想要利用裝修費用減少房地交易所得稅，必須要有真實的裝修事實和完整的證明文件。否則，不僅無法享受減稅的好處，還可能遭到國稅局的嚴厲懲罰。

        除了裝修費用外，其實還有其他一些項目也可以列入可減除成本，例如買賣契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、購入時仲介費，以及房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息等。這些項目都是與房地交易相關的必要支出，因此可以視為取得成本的一部分。當然，這些項目也都需要有相關的證明文件才能認列。

財政部放寬房地合一稅持有期計算方式，連續繼承不動產可減稅

 財政部近日發布了一項有關房地合一稅的重要解釋令，對於民眾出售連續繼承或受遺贈的不動產，可以將每次繼承的被繼承人持有期間合併計算，以降低稅率和增加自住優惠的機會。這項解釋令是基於尊重繼承或受遺贈的客觀事實，並考量到民眾在面臨家人連續去世的情況下，可能需要儘快處理不動產的困境，而不是出於炒作不動產的動機。

房地合一稅制自2016年實施，目的是抑制不動產投機交易，並鼓勵長期持有和自住。根據房地合一稅制，個人出售不動產時，會依據持有期間和自住與否，課以不同的稅率和免稅額。持有期間越短，稅率越高，最高可達45%；而自住房屋則可享有400萬元的免稅額，但必須持有並居住滿六年，且交易前六年無出租營業使用。

然而，在過去的規定中，若民眾出售連續繼承或受遺贈取得的不動產，只能計算最近一次繼承時的被繼承人持有期間。這就造成了一些不合理的情況，例如：父親、母親在短期內相繼過世，子女繼承了他們多年來購買或居住的房地，但因為各種原因需要出售，卻被課以高額的房地合一稅。這樣的結果顯然與房地合一稅制的初衷不符。

因此，財政部112/11/2台財稅字第11204619060號令明確規定：個人交易適用房地合一制的不動產，若屬連續繼承或受遺贈取得者，在計算持有期間時，可將每次被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女持有及居住期間一併計入。這樣就可以讓民眾享受較低的稅率和較高的免稅額。

但是，解釋令也設有防弊條款，若國稅局查明民眾藉由連續繼承或受遺贈從事避稅安排者，則不得適用此解釋令。此外，解釋令也限定只適用於2023年11月2日以後發生之交易案件。

我們來看一個例子：甲先生在2017年1月1日購入了一筆房地，在2022年1月1日去世後由其子乙先生繼承，乙先生在2023年1月1日也不幸過世，由其子丙先生連續繼承，丙先生在2023年11月3日出售了這筆房地。在解釋令發布前，丙先生計算持有期間只能併計乙先生持有期，前後不到兩年，適用稅率高達45%；但解釋令發布後，丙先生可併計甲先生和乙先生的持有期間，合計超過六年，適用稅率一口氣降到20%，省稅一半以上。

這項解釋令對於民眾出售連續繼承或受遺贈的不動產，無疑是一項利多。根據稅捐稽徵法規定，除對於據以申請案件發生效力外，尚未核課確定的案件也適用此解釋令。因此，民眾若有相關的交易案件，可以向國稅局申請重新核定稅額，以減輕稅負。不過，在申請時，必須提供相關的證明文件，例如：繼承或受遺贈證明、房地登記證明、居住證明等，以利國稅局審核。

財政部這項解釋令是對於房地合一稅制的一項修正和完善，也是對於民眾的一項關懷和體恤。我們期待財政部能夠持續檢討和改善房地合一稅制，讓它更能符合社會公平正義和經濟發展的需要。

公寓、大樓、華廈、透天厝-你適合選哪一種

 

你有沒有想過買房子？如果有的話，你會選擇什麼樣的房型呢？是公寓、大樓、華廈還是透天厝呢？每種房型都有它的優缺點，今天我就來跟你分享一下，讓你在買房時能夠更清楚自己的需求。

公寓是指沒有電梯的4-5層樓的集合住宅，通常都是老舊的房子，屋齡約在20-40年之間。

如果你買公寓的話，你可以享受到以下的好處：

1. 公設比很低，只有10%以內，這意味著你可以擁有更大的室內空間，比起大樓和華廈來說，更加寬敞舒適。
2. 不用付管理費，這是一筆不小的省錢之道，每個月可以省下幾千元，用在其他地方。
3. 鄰居較少較熟悉，公寓的住戶通常只有8-10戶，大家相處較親切，也比較容易互相照應。
4. 土地持分高，如果遇到都更的話，你可以拿到更多的補償金，甚至可以賣出高價。

但是買公寓也有一些缺點要注意：

1. 屋齡老舊，可能需要花錢整修或裝修，否則會影響居住品質和安全。
2. 需要爬樓梯，這對於年長者或行動不便者來說，是一個很大的負擔。
3. 沒有管理所以環境較髒亂，垃圾要自己處理，也可能會遇到一些衛生問題。
4. 停車不方便，大部分的公寓都沒有規劃停車場，所以要找車位很困難，可能需要另外租借。

大樓是指超過10層樓並且有電梯的集合住宅，通常都是新建或新裝修的房子，配備了許多高級的公共設施，如中庭花園、地下停車場、警衛管理室、健身房、游泳池等等。

如果你買大樓的話，你可以享受到以下的好處：

1. 屋齡新外觀美觀，不需要花太多時間和金錢在裝修上面。
2. 有電梯方便出入，尤其是對於老人家或小孩來說，更加安全和舒適。
3. 有保全管理更安全，不用擔心門禁或盜竊等問題，也有專人負責垃圾收集和清潔工作。
4. 停車位就在地下室，不用再為了找車位而煩惱。
5. 視野好風景佳，如果你住在高樓層的話，你可以欣賞到美麗的城市景觀，或是遠眺山水，心情也會更好。

但是買大樓也有一些缺點要注意：

1. 公設比高室內空間小，現在的大樓公設比都在20-40%之間，如果你不常使用公共設施的話，就等於是白白浪費了一部分的錢。
2. 需要付管理費，這是一筆固定的支出，每個月要花幾千元，而且每棟大樓的管理費都不一樣，有些甚至高達每坪250元。
3. 戶數多管理複雜，由於大樓的住戶很多，如果管委會不夠強而有力，就很容易出現管理上的問題，例如公共設施維修、住戶糾紛等等。
4. 土地持分低都更難，由於大樓的樓層高，所以每一戶所分到的土地持分相對較少，如果遇到都更的話，你可能拿不到太多的補償金。

華廈是指10層樓以下並且有電梯的集合住宅，通常都是中舊的房子，屋齡介於公寓和大樓之間。華廈的配備比起大樓來說，就少了許多，但基本的地下停車場還是有的。

如果你買華廈的話，你可以享受到以下的好處：

1. 屋齡新於公寓，不需要像公寓那樣花很多錢在整修上面。
2. 公設比不會太高，通常在13-25%之間，如果你覺得大樓的公設太多太貴，那華廈就是一個不錯的選擇。
3. 有電梯方便出入，這點跟大樓一樣，對於老人家或小孩來說，都很重要。
4. 管理費較低於大樓，由於華廈沒有游泳池、健身房等昂貴的公設，所以管理費相對較便宜一些。
5. 停車位就在地下室，這點跟大樓也一樣，不用再為了找車位而煩惱。

但是買華廈也有一些缺點要注意：

1. 公共設施較少，大部分的華廈都沒有太多的公共設施，如果你想要享受游泳池、健身房等設備的話，就可能會失望了。
2. 戶數少管理基金少，大部分華廈由於戶數較少，所以管理基金也比較少，如果遇到需要維修或改善的地方時，可能需要住戶自掏腰包。
3. 停車位多為機械升降出入口，這種停車位需要一定的技巧才能停好停準，否則很容易刮傷車子。
4. 基地面積小且多位於巷道。

透天厝是指從地下到上面產權都是獨立的建築，通常坪數在百坪以內，使用面積也不會太大，一般常見的有三樓透天和四樓透天。透天厝多半散置在郊區或鄉鎮，但在大都市中已經很少見了。

透天厝的優點有以下幾點：

1. 獨棟獨戶，不用與其他人共用一棟大樓，適合有三代同堂的大家庭居住。
2. 停車方便，一樓通常都有平面停車空間，停車方便。
3. 有前後庭院，可以自由規劃景觀盆栽，享受自然風光。

透天厝的缺點有以下幾點：

1. 遠離都市中心，生活機能不佳，要到市區必須要有交通工具。
2. 沒有管理人員，安全性較差。
3. 打掃不便，由於透天厝通常有三至四層樓高，打掃時需要上下樓梯且空間大。

以上就是四種常見的住宅類型的優缺點分析，希望對您購屋有所幫助。如果您還想了解更多關於不動產的資訊，歡迎您繼續閱讀本部落格的其他文章。感謝您的閱讀！

不動產委託銷售一般約和專任約有何不同 ?

 不動產委託銷售是指房屋所有人將房屋的銷售權委託給不動產仲介公司，由他們代為尋找買方，並協助完成交易的過程。不動產委託銷售有兩種常見的合約形式，分別是一般約和專任約。這兩種合約有什麼不同呢？讓我們來看看吧。

一般約是指房屋所有人可以同時委託多家不動產仲介公司，並且保留自行銷售或委託其他人銷售的權利。一般約的優點是可以增加房屋的曝光度，提高成交的機會；缺點是可能會造成仲介間的競爭或衝突，影響服務品質和效率，也可能會讓買方感到困惑或不信任。

專任約是指房屋所有人只委託一家不動產仲介公司，並且放棄自行銷售或委託其他人銷售的權利。專任約的優點是可以建立良好的合作關係，提升仲介的服務動機和專業度，也可以避免重複或衝突的情況，保護買賣雙方的權益；缺點是可能會限制房屋的曝光度，降低成交的機會，也可能會讓房屋所有人感到束縛或不自由。

綜上所述，一般約和專任約各有利弊，沒有絕對的好壞。房屋所有人在選擇合約形式時，應該根據自己的需求和期望，以及仲介公司的信譽和能力，做出合理的判斷和決定。當然，無論選擇哪種合約形式，都應該詳細閱讀合約內容，了解自己和仲介的權利和義務，以免日後發生爭議或糾紛。

以上就是我對不動產委託銷售一般約和專任約有何不同的看法。希望這篇文章能夠幫助你更好地了解這個話題。如果你覺得這篇文章有用，歡迎你分享給你的朋友或家人。如果你有任何問題或建議，也歡迎你在下方留言。謝謝你的閱讀和支持！

不動產交易"付斡旋金"和"要約"有何不同？

付斡旋金和要約有何不同？這是一個常見的問題，許多人在買賣房屋時都會遇到。在本文中，我將依照以下幾點來論述這兩種方式的定義、優缺點分析和結論。

1. 定義

付斡旋金是指買方在簽署買賣合約之前，向賣方支付的一筆金額，以表示買方的誠意和意願。付斡旋金不是強制性的，也不會影響買賣合約的效力。付斡旋金的數額可以由雙方協商決定，通常是房價的1%到5%之間。如果交易順利完成，付斡旋金會抵充房價的一部分；如果交易取消，則視情況而定是否退還或沒收付斡旋金。

要約則是指買方向賣方提出的一份書面文件，其中包含了買方願意支付的房價、交易條件和期限等。要約是一種法律上具有約束力的文件，如果賣方接受要約，就會形成一份有效的買賣合約。要約通常也會附帶一些附加條件，例如買方需要先取得貸款、驗屋、評估等。如果這些條件沒有達成，買方可以撤回要約而不會有任何損失。

2. 優缺點分析

付斡旋金和要約各有其優缺點，以下是一些比較：

●付斡旋金可以增加買方的說服力和競爭力，尤其是在市場供不應求的情況下。付斡旋金也可以讓賣方感受到買方的誠意，減少賣方與其他買家接觸的可能性。

●付斡旋金的缺點是增加了買方的風險，因為如果交易取消，買方可能會失去付斡旋金。此外，付斡旋金也會增加雙方的爭議和訴訟的可能性，例如賣方認為買方沒有正當理由退出交易而要求沒收付斡旋金。

●要約則可以讓買方更清楚地表達自己的意願和條件，也可以讓賣方更容易判斷是否接受或拒絕要約。要約也可以保護買方的權益，因為如果附加條件沒有達成，買方可以無損地撤回要約。

●要約的缺點是需要花費更多的時間和精力來準備和審核。要約也可能會讓賣方感到壓力或不耐煩，尤其是如果要約太低或太多條件。要約也可能會讓買方錯失其他機會，因為如果賣方沒有及時回覆或拖延時間，買方就不能與其他賣家洽談。

3. 結論

總而言之，付斡旋金和要約是兩種不同的方式，各有其利弊。買方應該根據自己的情況和市場環境，選擇適合自己的方式。

希望這篇文章能夠幫助你了解付斡旋金和要約的不同。如果你覺得這篇文章有趣或有用，請不要吝嗇地分享給你的朋友或家人。也歡迎你留言告訴我你的看法或經驗。謝謝你的閱讀，下次見！