如何合法減稅？出售房地時的裝修費注意事項

 

如果你想要在出售房地時減少所得稅的負擔，你可能會想到把裝修費用列入可減除成本。

但是，你知道裝修費用要如何認列嗎？

你有沒有準備好足夠的證明文件呢？

如果你不小心虛報裝修費用，可能會面臨嚴重的稅務風險。

        本文將介紹出售房地時裝修費用的相關規定，並提供一個實際案例，讓你了解如何正確申報裝修費用，避免稅務爭議。

根據財政部國稅局的說明，個人出售2016年1月1日以後（適用房地合一課稅新制）取得的房屋、土地，在申報房地交易所得課稅時，持有該房地期間所支付的裝修費，可包含在「可減除成本」中減除。這是因為裝修費用屬於增加房屋價值的支出，因此可以視為取得成本的一部分。不過，這個規定並不是說你可以隨意填寫任何數字，而是必須符合以下兩個條件：

1. 必須有裝修事實，也就是說你真的有對房屋進行改善或維修的行為，而不是虛構或誇大。
2. 必須檢附憑證，也就是說你必須提供足以證明裝修事實和支付金額的文件，例如合約書、估價單、發票、支票、匯款單等。

        如果你沒有遵守這兩個條件，國稅局有權拒絕承認你的裝修費用，並依法核定你的房地交易所得和課稅。甚至，如果國稅局認定你有故意虛報或偽造裝修費用的情形，還可能對你處以罰鍰或刑事處分。以下是一個真實發生的案例，讓我們來看看國稅局是如何處理這種情況的。

納稅人劉先生在2021年12月出售自己在當年6月取得的房屋、土地，在申報個人房地合一稅時，出示估價單和統一發票列裝修費新台幣200萬元。劉先生聲稱他在購入房屋後，對房屋進行了大規模的整修，包括更換廁所設備、水電管線、牆壁和地板等。他還拿出了幾張裝修後的室內照片，看起來很漂亮。

        但是國稅局要求劉先生出示裝修契約和給付證明，他卻只能拿出一張沒有任何細節的估價單和一張沒有記載工程地址和內容的發票。國稅局覺得這些文件不足以證明裝修事實和支付金額，於是另請新買方說明，交屋時房屋究竟有無裝修？買方表示交屋時其實只有冷氣機、床板及床墊這類基本傢俱，並沒有看到任何裝修的痕跡。買方還拿出了交屋時的照片，和劉先生拿出的裝修照片完全不同。

        國稅局認定劉先生有虛報裝修費用的情形，依法剔除裝修費200萬，核定補徵45%共90萬，還得另裁處罰鍰。劉先生後悔不已，但已經無法挽回。

從這個案例中，我們可以看出，如果想要利用裝修費用減少房地交易所得稅，必須要有真實的裝修事實和完整的證明文件。否則，不僅無法享受減稅的好處，還可能遭到國稅局的嚴厲懲罰。

        除了裝修費用外，其實還有其他一些項目也可以列入可減除成本，例如買賣契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、購入時仲介費，以及房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息等。這些項目都是與房地交易相關的必要支出，因此可以視為取得成本的一部分。當然，這些項目也都需要有相關的證明文件才能認列。