【簡銘宏觀點】工地停擺、運費飆漲？揭開「營建土石方之亂」的神秘面紗與自保之道
大家好，我是國家考試合格不動產經紀人，簡銘宏。
在不動產第一線打滾了十幾年，最近我常被客戶問到：「簡經紀，為什麼我的建案通知要延後交屋？」或者是地主氣急敗壞地來問：「有人租我的地說要堆借放器材，結果被環保局開罰單，該怎麼辦？」
這一切的源頭，往往指向一個我們平時看不見，卻深深掐住營建業脖子的問題——「營建剩餘土石方」。
今天這篇文章，不想講艱澀的法條，我想用最直白的方式告訴大家，這場「土方風暴」是怎麼形成的？為什麼 2026 年（民國 115 年） 會是關鍵轉折點？以及身為買方、賣方或地主的你，該如何避開風險。
一、 什麼是「土方之亂」？為什麼倒個土這麼難？
簡單來說，蓋房子挖地基挖出來的泥土、石頭，叫做「營建剩餘土石方」。理論上，這些是資源，可以拿去填海造陸或做磚塊；但在實務上，因為去化管道不足，它成了燙手山芋。
目前的市場亂象，主要由三個結構性失衡造成：
「北土南運」的無奈： 北部（北北基桃）蓋捷運、都更，產出的土方佔了全台近 60%
。但北部地價貴，沒有地方堆土，只能大老遠運到中南部的低窪地或魚塭填埋。這一趟 300 公里的路程，運費、油錢加上中間的利潤，就是成本飆漲的主因。 合法與非法的暴利價差： 要把土方倒在合法的「土資場」，現在一米（立方公尺）的處理費可能高達 3,000 元
。但如果偷偷倒在農地或魚塭，成本可能只要一半。這巨大的價差，讓許多不肖業者鋌而走險，甚至形成「土頭（工地）」、「司機」、「土尾（非法棄置場）」的一條龍黑色產業鏈 。 2026 年法規大地震：
這是最新的引爆點。政府為了遏止亂倒，宣布從 2026 年 1 月 1 日 起，實施「全流向管制」。所有載運土方的砂石車都必須裝設 GPS，且要即時連線監控軌跡。這原本是好事，但初期因為配套不足、合法收容場所塞車，導致許多司機不敢跑、工地無處倒土，直接引發了近期的停工潮與運費飆漲。
二、 這對您有什麼影響？三大族群風險預警
別以為這只是營造廠的事，這場風暴會直接掃到一般的消費者與地主：
1. 給「預售屋買家」的提醒：交屋延遲與房價成本
如果您的建案正好在開挖地下室階段，很有可能因為土方載不出去而停工。
交屋延遲：土方卡關，地基就做不起來。依據契約，雖然天災可以延期，但「土方處理不當」是否算不可抗力，常有爭議。
成本轉嫁：土方處理費從兩年前的一米 1,200 元漲到現在 3,000 元
，這些暴增的營形成本，最終很可能反映在未來的房價上。
2. 給「土地所有權人（地主）」的嚴正警告：小心「假租地，真倒土」
這是最可怕的風險。最近很多案例是租客說要「整地改良」或「借放機具」，結果幾天內用卡車載來幾千噸的廢棄物倒完就跑。
法律責任：根據最新的修法方向，非法棄置的刑責擬提高到 7 年 且不得緩刑。
連帶賠償：如果您身為地主沒有盡到管理責任（例如沒有巡視、沒有設圍籬），政府可以要求您負責清除。這筆清除費用動輒 數千萬甚至上億元，可能比您的土地價值還高。
3. 給「開發商與自建地主」的建議：預算要編夠
如果您正要找營造廠蓋房子，千萬不要用兩年前的行情來估算土方預算。現在行情一日三市，如果預算抓太緊，承包商很可能為了省錢而亂倒，最後害業主揹上刑責。務必確認承包商有合法的「土資場進場證明」。
三、 簡經紀的實務建議：如何自保？
面對這樣的亂象，我整理了幾條實務上的操作建議，希望能保護大家的資產安全：
給地主的「出租三不原則」
如果您有閒置土地要出租，請務必堅守：
不輕易出租：對於急著租地、出價異常大方的陌生租客要提高警覺。
不違規填土：若對方說要幫您「免費整地」、「填高土地」，99% 都是陷阱。天下沒有白吃的午餐，合法的土是要花錢買的，免費的通常都是垃圾。
不當甩手掌櫃：合約中要明訂「禁止堆置廢棄物」，並保留「隨時查勘」的權利。建議裝設監視器或圍籬，並定期巡視拍照存證。
給買方與投資人的建議
在簽訂預售屋合約時，留意關於「工期展延」的條款。
若購買農地或素地，交易前務必要求仲介或地主提供「無廢棄物掩埋證明」或進行試挖，避免買到埋有垃圾的「毒土地」。
結語
不動產交易金額龐大，魔鬼往往藏在細節裡。「土石方」看似不起眼，卻能讓一個開發案停擺，甚至讓地主傾家蕩產。在這個法規變動劇烈的時期，您更需要專業的顧問來為您把關風險。
如果您對於土地開發、租賃合約審閱，或是擔心買到有問題的土地，歡迎隨時與我聯繫。我會用十年的實務經驗，為您的資產保駕護航。
國家考試合格不動產經紀人 簡銘宏
諮詢電話：0905-151-089
執業證號：(106)嘉縣字第000205號
執業處所：嘉義市林森東路129號 台慶不動產嘉義檜意林森加盟店 (大嘉義資產管理有限公司)
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